新浪乐居专访怀化大唐地产顾问总经理陈国峰

2018-09-21 10:02万利彩

文 | 万利彩

  高铁中心商业街一期仅8015平米,一期洪江街和鹤城街共212个商铺,项目建成后将成为怀化“大旅游”的中心驿站,集沪昆、怀邵衡、渝怀、济藏、枝柳高铁五站为一体,成为怀化乃至西南五省交通核心圈,配套集结。高铁中心商业街周边配套有:怀化市高铁站、汽车南站、市体育中心、市展会中心等。在怀化商业地产问题频频的背景下,高铁商业中心横空出世,逆势而上,一期开盘当天下午16:38,已售出 113个,销售总额1.42亿元,再次创造怀化商铺热销的神话。

  新浪乐居:陈总您好,前阵子标准排名与《投资时报》联合发布的中国大陆城市鬼城指数排行榜(2104)其中怀化名列第九位,看到这个排名,不少市民对于未来怀化房地产的发展非常担心。尤其是商业地产的投资,怀化目前很多商场也是人气堪忧。我想请问一下陈总,你觉得怀化房地产还有没有投资发展的空间?

  陈总:首先讲一个我的大观点,怀化的这个房地产的发展空间和投资前景肯定是有的,而且从长远的趋势来看,应该来说不会有什么大的风险,不过近段时间怀化的房地产市场的供应量还是有点偏大,当然这也是客观存在的事实。但我认为整个怀化的城市发展它是很有前景的,它的城镇化进程还是比较快。第二个就是怀化高铁的开通,怀化高铁五站合一就是贯通5条高铁线,成为一个很重要的交通枢纽,这些都会带动怀化城市人口扩容,它可以消化点目前的一些库存。

  现阶段我们认为,第一,政府要加强引导,比如说在供地上面进行控制,在规划上面适当控制,在供应量上适当放缓一点。第二个从开发商的角度,我觉得也可以考虑放缓一点推出。怀化现在虽然供应量很大,怀化的地,土地资源已经很稀缺了。就是说能够买的土地资源已经很稀缺了。我们现在全部推出来,到时候真正涨价涨起来的时候手里没地了。所以我认为开发商也可以考虑适当放缓一点推出。没有必要将来可能还会有很好的升值空间。

  对于老百姓来说,我认为现在是很好的买房时间。为什么呢?它供应量大,我选择的空间大。也就是说供求关系供应量大的时候,相对来说价格就比较实在,现在呢对怀化房地产的行业来说,某种程度上还有一定的阵痛,这个阵痛期对老百姓来说还是最实在的,过了这个阵痛期可能就要涨价了。但是消化掉这个库存之后,他就步入了一个上升通道。现在老百姓认为,房地产市场的供应量大就觉得没有前景,我刚刚说从长远来说,怀化的土地是很稀缺了的,所以说你要看到阶段性的长期趋势。所以现在就想股票一样,房地产也是一样的,在这个时候进入是最好的时候。第二个怀化的房价,相对怀化房地产的成本而言,他的利润率并不高,投资房地产他是一个长期增值保值的这么一个产品,所以我不要看到阶段性的一种供应量偏大,就觉得没有投资前景,相反的反倒是买入的好时机。

  新浪乐居:在今年上半年以来,怀化的不少的商业地产相继出现这样或者那样的问题,您认为怀化商业地产之所以出现问题的根本原因在哪里?

  陈总:怀化的这个商业你们说出现了一些问题,前期五溪楼市也做过一个专题,《怀化商业是殇还是伤》,我认为怀化的商业出现一些问题很正常,这种在每个城市都会出现,它出现的原因,万变不离其宗就是一个人,商业就是人,我觉得怀化商业出现问题呢,大概有这么几个原因,这几个原因都与人有关,第一个就是商业的体量膨胀,这种体量的膨胀会把商业的消费的人流稀释,这是第一个。第二个来说,怀化开发商业地产的开发公司,大部分他并不从事商业经营,所以说对于怎么做商业,总体而言是不够专业的,当然商业地产是个很专业的领域,这也会导致商业项目的运作不良。第三个就是定位的雷同,这种定位的雷同他也会稀释一个有限的人群。因为他的消费人群都是一致的。还有一个冲击就是网购,网购的冲击,原来女孩子动不动就逛街,现在女孩子动不动就是淘宝,都宅在家里了,所以这个消费人群,他也被这部分人分流流了,这些都是造成商业出现问题的一些原因。原因有很多,但是简单的原因我们都是围绕人来说的,网购也把人分流了,定位雷同把人分流了,开发商不专业,商业项目不专业就吸引不了人流,实际上商业没有人你就做不起。但是有人就好办,你像原来为什么人民路中心市场能做起来。他周边有一个菜市场,把人带去了,为什么鹤洲路能做起来,旁边的火车站把人带去了,所以要认识商业地产生存的根本。

  新浪乐居:在商业地产问题重重的形式下,你觉得高铁商业中心与其他商业地产项目有什么不一样,他的价值在哪里?

  陈总:高铁中心商业街与怀化其他任何商业项目都不同。不同在哪里?首先它是不缺人的,高铁首先是有人,然后你就围绕这个人来做服务商业,所以说我们不愁没有人,它是属于刚性人流,原来坐火车到长沙7个小时,坐到北京可能20多个小时,但是坐高铁到北京也就四五个小时,到广东也就三四个小时,坐汽车时间就更加长了,坐飞机也没高铁方便,所以高铁的人流会相对庞大,刚才我们说的还只是商务人员,怀化的高铁将来是5条高铁线路,渝怀,怀邵衡,枝柳线,这五条线合一到高铁,非常罕见,现在不是网上有很多帖子说,网上说很多怀化将会成为重要的交通枢纽,原来是交通枢纽,但是现在再全国排得上号,所以他带来的人流非常庞大。第二个怀化还有一个人流,是原来没有的人流旅游人口。怀化高铁通了以后,将来去凤凰,去张家界,以及洪江古商城的人流会非常庞大,预计会到2000到3000万,现在的张家界一年是3400万,凤凰是1000万,洪江还在开发,所以这个人流,旅游人流是额外增加的。而且为了迎合怀化这个大旅游时代,将来有几千万人从怀化走,旅游人口,怀化各大旅游接待中心,也正在做好入住高铁商业中心的准备。再个,高铁站他的资源是唯一的,就说我不可能在建一个高铁,对不对,所以他是独占行为,甚至是垄断行为。甚至是网购他也冲击不了高铁,因为网购是让人不去逛街啦,但高铁你人是必去的,而且网购对高铁还有好处,网购有一个物流配送,终点站可能就在这个高铁,现在不是网购跟体验店结合起来么?可能将来体验店就健在高铁,我就在高铁体验,就在高铁下单,就在高铁取货,所以他反倒成为网购的受益方,高铁当然还有其他优势,资源独占性,垄断性,还有一个价格很适中,某种程度他是一个政府工程,我们现在起价只有16800元/平米。起价相当低,房交会期间我们也有一个交1000抵10000的优惠活动。

  新浪乐居:现在也有不少人觉得,高铁的人流是一个快速人流,所以很多也不太看好高铁中心商业街,对此您又是怎么看的呢?

  陈总:因为怀化的高铁还没开通,大家对于高铁商业的理解还不是很到位,甚至有一部分人说高铁是个快速人流,这么来理解。但是在厦门在北京,这样的高铁,他的商业起来得非常快,高铁他是可以快速的输送人流,但并不代表高铁的人流一定要快速移动,将来网店或者体验店在那里,高铁也未尝不会成为一种商业模式和消费模式。来我们这里投资的人比较多外地人投资比较多,来自长沙邵阳甚至北京的,或者来自厦门的,当然怀化人也有,这是在怀化其他商业项目没有出现过的现象,对未来有预见性的话,可能这些人比较看好高铁中心商业街,实际上怀化已经经历了很多财富故事也好,财富传奇也好,你像鹤州路原来也是没人要,他是怀化火车站带动起来的,现在都是几百万一间。高铁中心商业街还有一个就是他的配套很牛,高铁站是五条线路合一的,湘运汽车总站,公交汽车总站,大型社会停车场,这些所有配套全都集中在一起,而且都是围绕高铁这个中心商业街布置的,所以他的配套非常牛,所以有的客户选择,只要他了解的话,没什么要考虑的,你只管买就行了。

  新浪乐居:陈总,您能给目前想要投资的网友们给点意见么?

  陈总:对机会的识别很重要,不能说出现问题,整个商业就没有投资机会了,反倒是理性的看待机会,我觉得可能比较好,而且高铁商铺可以说是一个时代的财富标签,他可以说是个珍藏版的财富机会,他买了铺是永远都不会放的,投资应该以一种理性的心态,看准了该出手就出手!



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编辑:万利彩

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